- Οι επενδυτές φαίνεται να μην πλησιάζουν και ρευστό δεν υπάρχει
- Κρατικά κτίρια έχουν αυθαίρετους ορόφους
- Πως θα μπούν τελικά έσοδα στα ταμεία του κράτους;
Το κτίριο που στέγαζε επί χρόνια το υπουργείο Εμπορίου στην πλατεία Κάνιγγος έχει τους δύο τελευταίους ορόφους αυθαίρετους, κάτι που «φρενάρει» το οποιοδήποτε σοβαρό επενδυτικό ενδιαφέρον. «Πώς να μιλήσουμε για πώληση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας όταν για παράδειγμα το κτίριο του υπουργείου Εμπορίου στην πλατεία Κάνιγγος έχει δύο ορόφους αυθαίρετους;»...Αυτό αποκάλυψε σε πρόσφατο συνέδριο η βουλευτής Επικρατείας του ΠΑΣΟΚ Ελενα Παναρίτη, επιβεβαιώνοντας το σκηνικό τρέλας που επικρατεί με τα κρατικά ακίνητα και τις υπέρμετρες φιλοδοξίες για είσπραξη δεκάδων δισ. ευρώ από την αξιοποίησή τους.
Τα έσοδα από τα κρατικά ακίνητα υπολογίζεται ότι θα συνεισφέρουν περίπου το 80% από τα 50 δισ. ευρώ που έχει θέσει ως στόχο η τρόικα και το Ταμείο Αποκρατικοποιήσεων. Ωστόσο, το εγχείρημα κινδυνεύει με «ναυάγιο» πριν ακόμη ξεκινήσει, καθώς τα ακίνητα που βγαίνουν προς εκμετάλλευση αντιμετωπίζουν δύο πολύ σοβαρά προβλήματα:
Το πρώτο είναι η δραματική εικόνα της αγοράς ακινήτων σε παγκόσμιο επίπεδο, ειδικά όμως στην Ελλάδα. Επενδυτές δεν πλησιάζουν, ρευστό δεν υπάρχει, με αποτέλεσμα να κινδυνεύουν να μείνουν χωρίς... μνηστήρες τα κρατικά ακίνητα. Ή, στην καλύτερη περίπτωση, να κατατεθούν προτάσεις με τιμές εξευτελιστικές. Ενδεικτικό της κατάστασης που επικρατεί είναι το γεγονός ότι πρόσφατα η ΓΑΙΑΟΣΕ, η εταιρεία που διαχειρίζεται ακίνητη περιουσία αξίας περίπου 4 δισ. ευρώ, προχώρησε σε διαγωνισμό για την πώληση δύο ακινήτων σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Επρόκειτο για κτίρια γραφείων συνολικής επιφάνειας γύρω στα 3.500 τ.μ.
Σύμφωνα με τον πρόεδρο και διευθύνοντα σύμβουλο της εταιρείας, Ν. Ιωαννίδη, «οι επενδυτές που ήλθαν κατέθεσαν προσφορές που ήταν ίσες με το 50% της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων ή το 30% της εκτίμησης που είχαν κάνει οι εκτιμητές. Επενδυτικό ενδιαφέρον δεν υπάρχει ή δίνονται τιμές κάτω από τις προβλεπόμενες».
Όπως γράφει το “Έθνος” το δεύτερο είναι ότι για πολλά ακίνητα δεν υπάρχει ακόμα «ξεκάθαρη» εικόνα, γεγονός που θα αποθαρρύνει τους επενδυτές.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα το κτίριο που στέγαζε επί χρόνια το υπουργείο Εμπορίου στην πλατεία Κάνιγγος έχει τους δύο τελευταίους ορόφους αυθαίρετους. Το ακίνητο αυτό, όμως, έχει συμπεριληφθεί στα 39 ακίνητα που θα αξιοποιηθούν με sale and lease back. Η ανέγερσή του ξεκίνησε μεταξύ 1938-1940 βάσει σχεδίων του αρχιτέκτονα Εμμανουήλ Κριεζή.
Ολοκληρώθηκε μεταπολεμικά (1946-1949), ενώ επακολούθησαν και άλλες επεμβάσεις (1960-1962, δεκαετία 1970), με τροποποιήσεις και προσθήκες ορόφων που ουσιαστικά κατέστησαν το ακίνητο... παράνομο κατά ένα μεγάλο μέρος του καθώς δεν υπάρχει άδεια για τα τελευταία πατώματα.
Πώς λοιπόν θα έλθει κάποιος ξένος επενδυτής για να αγοράσει το ακίνητο όταν θα βρεθεί μπροστά σε μια παρανομία που ανέχεται το ίδιο το κράτος εδώ και πολλά χρόνια;
Μαζί με τα ξερά καίγονται και τα χλωρά
Οπως επισημαίνουν οι ειδικοί, οι μόνοι που ενδιαφέρονται αυτήν την περίοδο είναι τα distress funds, δηλαδή τα «αρπακτικά» που θέλουν να πάρουν σε πολύ χαμηλές τιμές περιουσιακά στοιχεία χρεοκοπημένων ιδιοκτητών ή χωρών. Και μέσα σ' αυτό το κακό επενδυτικό κλίμα, αναμένεται τις επόμενες εβδομάδες να βγουν προς αξιοποίηση ομάδες ακινήτων του Δημοσίου που διάλεξαν οι σύμβουλοι και τα οποία θεωρούνται «καθαρά».
Τα περισσότερα θα είναι κτίρια γραφείων σε αστικές περιοχές, είναι αμφίβολο όμως πόσο θα προσελκύσουν επενδυτές.
Τα ενοίκια των γραφείων έχουν υποχωρήσει κατά 30%-40% την τελευταία τριετία, ενώ χιλιάδες κτίρια σε όλη την Ελλάδα είναι άδεια. Επομένως, ακόμη και με εξασφαλισμένο μισθωτή το Δημόσιο, οι επενδυτές δύσκολα θα προσφέρουν υψηλές τιμές για τα κτίρια.
Σύντομα θα βγουν οι διαγωνισμοί και για τρία μεγάλα ακίνητα, ένα τουριστικό ακίνητο στην Κέρκυρα, η έκταση στην Αφάντου στη Ρόδο και το Διεθνές Κέντρο Ραδιοτηλεόρασης (IBC) στη Λ. Κηφισίας στο οποίο λειτουργεί το Golden Hall και για το οποίο θα καταθέσει σίγουρα πρόταση η Lamda Development του ομίλου Λάτση.
Στο τραπέζι η πρόταση για ομόλογα ακινήτων
Σενάρια για την άμεση είσπραξη εσόδων από την αξιοποίηση της κρατικής ακίνητης περιουσίας επεξεργάζονται στο υπουργείο Οικονομικών, γνωρίζοντας ότι τα δεδομένα της αγοράς ακινήτων είναι αρνητικά.
Στο τραπέζι έχει πέσει η πρόταση για την έκδοση ομολόγων αποκρατικοποιήσεων τα οποία θα είναι ουσιαστικά τιτλοποίηση μελλοντικών εσόδων από τα ακίνητα.
Αποφεύγεται έτσι η άμεση πώληση των ακινήτων σε χαμηλές τιμές -λόγω της συγκυρίας- και το πρόγραμμα μπορεί να διαρκέσει περισσότερο ώστε να ξεπεραστεί η κρίση στην κτηματαγορά.
Η πρώτη «γύρα» που έγινε για τα 39 κτίρια που στεγάζουν δημόσιες υπηρεσίες ήταν απογοητευτική. Ούτε ξένοι θεσμικοί ενδιαφέρθηκαν ούτε επιχειρηματίες και εφοπλιστές στην Ελλάδα.
Αλλά και ενδιαφέρον να υπήρχε, περισσότερα από 600 εκατ. ευρώ δύσκολα θα μπορούσε να εισπράξει το Δημόσιο. Γι' αυτό και δεν αποκλείεται η ένταξή τους σε ομόλογα και η τιτλοποίηση των μελλοντικών εσόδων από την πώλησή τους.
Μια άλλη προταση που όμως προκαλεί αντιδράσεις είναι η χρησιμοποίηση κρατικών ακινήτων ως εγγυήσεις (collateral) για τη λήψη δανείων από την Ελλάδα.
Η πρόταση λέει ότι πρέπει να γίνει υποθήκευση του 50% της αξίας τους ώστε να ληφθεί το δάνειο και να δοθεί χρόνος για να αλλάξει το αρνητικό κλίμα της αγοράς.
Πιο αποκαλυπτικός ο διευθυντής ακίνητης περιουσίας της Εθνικής Τράπεζας, η οποία είναι επικεφαλής στην κοινοπραξία των συμβούλων για την αξιοποίηση των δημόσιων ακινήτων. Ο Α. Καρυτινός επισημαίνει ότι «τα ακίνητα που έχει το Δημόσιο δεν έχουν καμιά αξία αν δεν αποκτήσουν πολεοδομική ωριμότητα. Πρέπει να φτιάξουμε πρώτα το προϊόν που θα προσελκύσει επενδυτές».
Ακόμη και η έκταση του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, επισημαίνουν ειδικοί του real estate, δεν έχει καμιά αξία διότι δεν έχουν καθοριστεί οι χρήσεις γης.
