Μέχρι σήμερα, οι υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων αγωνιούσαν μόνο για το αν θα κάλυπταν τις διατάξεις του «πόθεν έσχες» με το που θα ολοκλήρωναν τη συναλλαγή απόκτησης του ακινήτου.
Με το που μπήκαν στη ζωή μας τα capital controls προστέθηκε άλλος ένας «πονοκέφαλος»: ο έλεγχος για το αν έχει τελεστεί το αδίκημα του «ξεπλύματος» βρώμικου χρήματος.
Με την εφαρμογή των περιορισμών στη διακίνηση κεφαλαίων, οι λιγοστές –σε επίπεδα μερικών δεκάδων ανά την ελληνική επικράτεια- μεταβιβάσεις έγιναν, ελλείψει άλλου τρόπου, με μεταφορά κεφαλαίων από τραπεζικό λογαριασμό σε τραπεζικό λογαριασμό.
Με το που βλέπει τέτοια αναφορά η εφορία, είναι υποχρεωμένη να ειδοποιεί την Αρχή για το ξέπλυμα. Άλλο ένα γραφειοκρατικό εμπόδιο προστέθηκε σε μια αγορά η οποία έχει πάψει να λειτουργεί προ πολλού.
Συμβολαιογράφοι και μεσίτες, οι επαγγελματικές ομάδες που αντιλαμβάνονται πρώτοι προς τα που φυσάει ο… άνεμος της κτηματαγοράς, μιλούν για το απόλυτο «πάγωμα».
Μόνο πωλητές που επείγονται για κάποιο λόγο να ρευστοποιήσουν –έστω και αν αυτή η ρευστότητα παραμείνει εγκλωβισμένη σε έναν τραπεζικό λογαριασμό- ολοκληρώνουν τις συναλλαγές ενώ οι υποψήφιοι αγοραστές έχουν κάθε λόγο να αναβάλουν την αγορά καθώς βλέπουν ότι δημιουργούνται προϋποθέσεις για ακόμη χαμηλότερες τιμές.
Όλοι οι εμπλεκόμενοι παραδέχονται ότι στην παρούσα φάση, τιμές ακινήτων δεν υπάρχουν. Το που θα κλείσει μια συμφωνία, εξαρτάται αποκλειστικά από τα δεδομένα της στιγμής.
Tα capital controls δεν είναι ο μοναδικός παράγοντας αβεβαιότητας στην κτηματαγορά. Μπορεί να…πέταξε έξω τους αγοραστές με τη …βαλίτσα (οι οποίοι ούτως ή άλλως είχαν εξαφανιστεί καθώς τα μετρητά θεωρούνται πολύτιμα ειδικα΄το τελευταίο εξάμηνο) ωστόσο δεν έχει προκαλέσει περισσότερα προβλήματα. Άλλωστε, ακόμη και με τους περιορισμούς κεφαλαίων, οι συναλλασσόμενοι έχουν εναλλακτικές:
1. Επιτρέπεται η μεταφορά τραπεζικού λογαριασμού στην Ελλάδα σε άλλο τραπεζικό λογαριασμό στην Ελλάδα.
2. Επιτρέπεται ακόμη η διακίνηση κεφαλαίων από ευρωπαϊκό λογαριασμό σε άλλον ευρωπαϊκό λογαριασμό. Δηλαδή, ακίνητο στην Ελλάδα μπορεί να αγοραστεί με το τίμημα να μεταφέρεται από λογαριασμό σε κυπριακή τράπεζα σε λογαριασμό σε τράπεζα της Γερμανίας.
Ποιοι άλλοι αστάθμητοι παράγοντες υπάρχουν πέραν των capital controls;
Ο αστάθμητος παράγων… ΕΝΦΙΑ
Η κυβέρνηση ΣΥΡΙΖΑ έχει κατ’ επανάληψη ταχθεί υπέρ του να αυξηθεί η επιβάρυνση για τους έχοντες μεγάλη ακίνητη περιουσία έτσι ώστε να δημιουργηθεί ο «δημοσιονομικό χώρος» για να χρηματοδοτηθεί ελάφρυνση της μικρής πρώτης κατοικίας. Η δέσμευση που έχει αναληφθεί απέναντι στους δανειστές, είναι η όποια «συνταγή» ΕΝΦΙΑ, να αποδώσει και το 2015 και το 2016 δημοσιονομικά έσοδα ύψους 2,65 δισεκατομμυρίων ευρώ.
Για το πώς θα επιτευχθεί η συγκέντρωση αυτού του ποσού, παραμένει στη διακριτική ευχέρεια της ελληνικής κυβέρνησης να προτείνει εναλλακτικές λύσεις.
Στην κτηματαγορά, εξακολουθεί να υπάρχει ανησυχία ότι θα επιδιωχθεί αύξηση της απόδοσης του συμπληρωματικού φόρου ακινήτου (σ.σ επιβάλλεται στους έχοντες ακίνητα με αθροιστική αξία άνω των 300.000 ευρώ) ενδεχομένως και αύξηση του φόρου ανά τετραγωνικό μέτρο στον ΕΝΦΙΑ των ακριβών περιοχών (βόρεια και νότια προάστια της Αττικής, ακριβά νησιά των Κυκλάδων, προνομιούχες περιοχές της Θεσσαλονίκης και γενικά περιοχές με τιμές ζώνης άνω των 3000 ευρώ ανά τετραγωνικό).
Αυτή η αβεβαιότητα, θέτει τους υποψήφιους αγοραστές σε στάση αναμονής. Η αύξηση του συμπληρωματικού φόρου μπορεί να προέλθει είτε με μείωση του ορίου των 300.000 ευρώ ώστε να διευρυνθεί η φορολογική βάση, είτε με αύξηση των συντελεστών υπολογισμού.
Οι αγοραστές –κυρίως αυτοί που διαθέτουν ήδη…γεμάτο Ε9- είναι λογικό να μην βιάζονται να κάνουν κίνηση αντιλαμβανόμενοι τον κίνδυνο, αυξάνοντας την συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους, να πέσουν στην τσιμπίδα ενός φόρου ο οποίος θα επιβάλλεται… για πάντα.
Πλειστηριασμοί προ των πυλών
Οι υποψήφιοι αγοραστές αντιλαμβάνονται ότι το να ανοίξει ύστερα από πολλά χρόνια η… αγορά των πλειστηριασμών είναι θέμα ολίγων μηνών. Μετά την ψήφιση του νέου Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, το επόμενο βήμα θα είναι η έκδοση Προεδρικού Διατάγματος που θα καθορίζει με σαφήνεια τις λεπτομέρειες διεξαγωγής των πλειστηριασμών από την 1/1/2016. Είναι σαφές ότι οι πλειστηριασμοί από το νέο έτος θα γίνονται με βάση την εμπορική αξία και από μόνο του αυτό είναι μια τεράστια αλλαγή που μπορεί να προσελκύσει το ενδιαφέρον.
Μάλιστα, σύμφωνα με πληροφορίες, η νέα διαδικασία θα προβλέπει ότι εφόσον ο πλειστηριασμός καταστεί άγονος κατά τον πρώτο γύρο (σ.σ δηλαδή κατά την φάση κατά την οποία το ελάχιστο τίμημα θα είναι ίσο με την εμπορική αξία), τότε στον δεύτερο και στον τρίτο γύρο ο οποίος θα διενεργείται μέσα σε σφικτές προθεσμίες της τάξεως των 15 ημερών, το τίμημα θα μπορεί να πέσει ακόμη και στο 50% της εμπορικής αξίας.
Όλη η συζήτηση για το πλαίσιο προστασίας που θα υπάρξει, περιορίζεται στην πρώτη κατοικία και μάλιστα στα ακίνητα η αξία των οποίων δεν θα υπερβαίνει ένα όριο (σ.σ π.χ 150.000 ή 200.000 ευρώ). Από την άλλη, το γεγονός ότι τόσο η εφορία με τα ασφαλιστικά ταμεία όσο και οι τράπεζες θα εντείνουν τις προσπάθειες κατασχέσεων προκειμένου να περιοριστούν από τη μία τα ληξιπρόθεσμα χρέη και από την άλλη τα «κόκκινα δάνεια», θα οδηγήσει στο να συνταχθεί μακριά λίστα υποψηφίων ακινήτων να βγουν στο …σφυρί. Όσο πιο μεγάλη η λίστα, τόσο πιο ισχυρές οι τάσεις αποκλιμάκωσης των τιμών.
Ο αστάθμητος παράγων «φόροι και αντικειμενικές αξίες»
Το Συμβούλιο της Επικρατείας αποφάνθηκε ότι οι αντικειμενικές αξίες πρέπει να αλλάξουν. Υποτίθεται ότι η αλλαγή θα γινόταν από τον Ιούνιο του 2015 αλλά ο καινούργιος αναπληρωτής υπουργός Τρ. Αλεξιάδης, αποφάνθηκε την περασμένη εβδομάδα ότι αυτές οι αλλαγές δεν μπορούν να γίνουν από τη μία στιγμή στην άλλη. Έτσι, η εκκρεμότητα θα παραμείνει. Άλλος ένας αστάθμητος παράγοντας για την κτηματαγορά: πότε θα αλλάξουν οι τιμές από τις οποίες εξαρτώνται τα έξοδα μεταβίβασης αλλά και οι φόροι;
Αν μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες, θα αυξηθεί εκ νέου ο συντελεστής του φόρου μεταβίβασης ο οποίος έχει πέσει στο 3%; Τι θα γίνει με τον φόρο υπεραξίας ο οποίος έχει «παγώσει» αλλά δεν έχει καταργηθεί;
