> Voliotaki: Επεσε και το Κολωνάκι. Ξεπουλάνε με 1.000 ευρώ το τ.μ οι Κολωνακιώτες!

Κυριακή, 31 Αυγούστου 2014

Επεσε και το Κολωνάκι. Ξεπουλάνε με 1.000 ευρώ το τ.μ οι Κολωνακιώτες!


OΙ ΕΛΛΗΝΕΣ ΕΚΧΩΡΟΥΝ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΤΟΥΣ ΣΤΟ ΔΗΜΟΣΙΟ!!!

Από τον Δημήτρη Δελεβέγκο

Φορολόγηση υπερβολική, που στηρίζεται σε εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές, περισσότερες από 200.000 απούλητες κατοικίες, μείωση του διαθέσιμου προς...
κατανάλωση εισοδήματος έως και 40% από το 2009, ασταθές φορολογικό καθεστώς, συσσωρευμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές δεκάδων δισ. ευρώ. για ορισμένα από τα χαρακτηριστικά που συνθέτουν το φόντο κατάρρευσης της κτηματαγοράς, η οποία εκτιμάται ότι θα παραμείνει παγιδευμένη σε σπιράλ θανάτου τουλάχιστον μέχρι το 2016, οπότε και υπολογίζεται ότι οι αντικειμενικές θα έχουν εξορθολογιστεί με τις αγοραίες τιμές.

Ο υπολογισμός των φόρων, αλλά και των περίπου σαράντα τελών - επιβαρύνσεων που συνοδεύουν την ιδιοκτησία όχι βάσει των αξιών επί των οποίων αγοράστηκε ένα ακίνητο, αλλά επί των αξιών που προσδιορίζει η Εφορία, αποτελεί τη μεγαλύτερη πληγή του κακού των ελληνικών ακινήτων. Και σε συνδυασμό με το φορολογικό αλαλούμ, με πιο χαρακτηριστική περίπτωση το εν εξελίξει «γράψε-σβήσε» με τον Ενιαίο Φόρο Ακινήτων, κρατά μακριά από τα ακίνητα Έλληνες και ξένους επενδυτές. Αποτέλεσμα; Λόγω και της κατακόρυφης αύξησης των πωλητηρίων, οι ζητούμενες τιμές έχουν υποχωρήσει ακόμα και περισσότερο από 60% συγκριτικά με το 2007.

Ταυτόχρονα, είναι πολυάριθμες οι περιπτώσεις ακινήτων που είχαν αγοραστεί, πριν ξεσπάσει η κρίση, με δάνειο στο 100% της αξίας τους και, λόγω της δραματικής υποτίμησής τους, το υπόλοιπο της αξίας του στεγαστικού είναι υψηλότερο συγκριτικά με τη σημερινή αξία του ακινήτου. Για παράδειγμα, διαμέρισμα αξίας 100.000 ευρώ που αποκτήθηκε το 2007 με ίσης αξίας στεγαστικό, αποτιμάται σήμερα, βάσει των δεικτών μεταβολής των τιμών της ΤτΕ, προς 70.000 ευρώ, χωρίς να συνυπολογιστεί η παλαιότητά του. Αυτό όταν τέλη του 2013 το υπόλοιπο του δανείου ήταν 88.000 ευρώ.

Τα εκχωρούν στο Δημόσιο!

Με τη φοροδοτική ικανότητα μεγάλου αριθμού ιδιοκτητών να έχει εξαντληθεί, αυξάνονται και πληθύνονται οι περιπτώσεις εκχώρησης ακινήτων στο Δημόσιο, με αντάλλαγμα την αποπληρωμή των ληξιπρόθεσμων χρεών. Η συγκεκριμένη δυνατότητα δόθηκε πρόσφατα με νομοθετική ρύθμιση σε υπερχρεωμένους πολίτες, οι οποίοι εκχωρώντας το ακίνητό τους αποφεύγουν ενδεχόμενες ποινικές κυρώσεις.

Ένα ακόμη σημείο των καιρών σχετίζεται με την ενοικίαση σπιτιών με αντάλλαγμα την πληρωμή μόνο των κοινοχρήστων, λογαριασμών ΔΕΚΟ και διαφόρων φόρων και τελών, σε μια συγκυρία κατά την οποία οι φόροι έχουν υποχωρήσει έως και 40%, συγκριτικά με το υψηλότερο σημείο στο οποίο είχαν βρεθεί την περίοδο 2007-2008.

Στα νέα ήθη που έχει επιφέρει η κρίση στην κτηματαγορά συγκαταλέγεται η ανταλλαγή ενός ακινήτου με άλλα κινητά ή ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, δεδομένου ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι πενιχρό. Για παράδειγμα, διαμέρισμα 76 τ.μ. στη Θεσσαλονίκη, κατασκευής 1970, ανακαινισμένο το 2012, ανταλλάσσεται με αντίστοιχο ακίνητο σε άλλη περιοχή της Θεσσαλονίκης. Ιδιοκτήτης ανταλλάσσει νεόδμητη μεζονέτα 110 τ.μ. στη Ραφήνα με οικόπεδο στις Κυκλάδες ή με διαμέρισμα στο κέντρο της Αθήνας ή τα βόρεια προάστια, ενώ δεν είναι σπάνιες οι περιπτώσεις ανταλλαγής κατοικιών με άδειες ταξί.

Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες, κοινός παρονομαστής κάθε εγχειρήματος πώλησης ακινήτου είναι το «ψαλίδισμα» της αρχικής ζητούμενης τιμής. Ορισμένες από τις πιο χαρακτηριστικές περιπτώσεις αφορούν διαμέρισμα 60 τ.μ. κοντά στην πλατεία Κολωνακίου, που πωλείται προς 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με την τιμή του να έχει μειωθεί περίπου κατά 10%, οροφοδιαμέρισμα 145 τ.μ. στο Παλαιό Φάληρο, που πωλείται -κατά 100.000 φθηνότερα-προς 3.800 ευρώ/τ.μ. Και διαμέρισμα 130 ι.μ., στην περιοχή της Κάτω Τούμπας στη Θεσσαλονίκη, που διατίθεται -χαμηλότερα κατά 12%-στην τιμή των 690 ευρώ/τ.μ.

Πού θα κυμανθούν οι τιμές

«Πώς θα διαμορφωθούν οι τιμές», είναι το ερώτημα που απασχολεί δυνάμει και υφιστάμενους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με συγκλίνουσες εκτιμήσεις οικονομολόγων του ΔΝΤ, της Eurobank Property Services και του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, αναμένεται να υπάρξει σταθεροποίηση των τιμών (μεταβολή κοντά στο 0%) το 2015 και ισχνή ανάκαμψη από το 2016 και ύστερα.

Με την πορεία των αξιών στο real estate να είναι συνακόλουθη αυτής του ΑΕΠ, το ΔΝΤ έχει προβλέψει, σε παλαιότερη μελέτη του, ότι η ελληνική οικονομία θα εμφανίσει αναιμικούς ρυθμούς ανάπτυξης το 2015, οι οποίοι θα ενισχυθούν κατά τα επόμενα χρόνια. Την ίδια στιγμή, οι επαγγελματίες που συμμετείχαν στην εξαμηνιαία έρευνα του ΟΠΑ εκτιμούν ότι η κρίση στα ακίνητα θα διαρκέσει από ένα έως τρία χρόνια, ήτοι μέχρι το 2017.


Σε κάθε περίπτωση, όπως επισημαίνουν στο «Κ» παράγοντες της αγοράς, η πορεία των τιμών θα εξαρτηθεί από την επιστροφή της ζήτησης, κάτι που δεν διαφαίνεται βραχυπρόθεσμα. Εξάλλου, όπως έχει αναφέρει η Τράπεζα της Ελλάδος, η στρέβλωση που προκαλείται από τις αντικειμενικές αξίες, που σε πολλές περιπτώσεις (π.χ., ακίνητα μεγάλου μεγέθους σε ακριβές περιοχές, υποβαθμισμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας κ.ά.) υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες των ακινήτων, οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας και σε περαιτέρω, μη ορθολογική πλέον, συμπίεση των αξιών.

Ωστόσο, παρά τις προβλέψεις για σταδιακή έξοδο από την κρίση, δυσοίωνο προβλέπεται το μέλλον για ακίνητα αξίας άνω των 300.000 ευρώ, για τα οποία προβλέπεται ΦΑΠ βάσει των αντικειμενικών αξιών του 2007. Και όπως αναφέρει σε πρόσφατη έκθεση η Alpha Bank, μόνο σε δραστικά υποτιμημένες περιοχές θα δεχόταν κάποιος να αγοράσει σήμερα ένα ακίνητο του οποίου η φορολογική επιβάρυνση υπερβαίνει την όποια αναμενόμενη ετήσια απόδοση του.

Παράλληλα, στο υφιστάμενο απόθεμα των περίπου 200.000 έως 250.000 κατοικιών, του οποίου η απορρόφηση αποτελεί δύσκολη υπόθεση λόγω κρίσης και υπογεννητικότητας, έρχεται να προστεθεί μεγάλος αριθμός ακινήτων που δεν είναι πρώτη κατοικία και οδηγείται σε πλειστηριασμό. Οι τιμές στις οποίες «βγαίνουν στο σφυρί» τα συγκεκριμένα assets είναι χαμηλότερες των αγοραίων, γεγονός που προσθέτει περαιτέρω πίεση στις τιμές του εγχώριου real estate.

Στον αντίποδα, σύμφωνα με όσα αναφέρουν οι επαΐοντες, η άντληση υπεραξίας από την αγοραπωλησία μιας κατοικίας θα μπορούσε να είναι εφικτή μόνο σε , ακίνητα με μοναδικά χαρακτηριστικά (π.χ., κοντά στη θάλασσα ή σε επικείμενη ανάπλαση της περιοχής) ή σε assets τα οποία ο ιδιοκτήτης τους πουλάει σε ιδιαίτερα χαμηλή τιμή υπό το βάρος των χρεών. Ταυτόχρονα, η ανυπαρξία deals καθιστά δύσκολο τον προσδιορισμό του επιπέδου των αξιών, ενώ αυτό που αποτελεί βεβαιότητα είναι ότι, όσο υπάρχουν πωλητές που αναζητούν άμεσα ρευστότητα, τόσο θα υπάρχουν στην αγορά ακίνητα με φθίνουσες ζητούμενες τιμές.

Παράμετρο καταλυτικής σημασίας για τη διαμόρφωση των τιμών αποτελεί η επίλυση του προβλήματος των «κόκκινων» δανείων των νοικοκυριών, των οποίων η αξία υπολογίζεται στα 25 δισ. ευρώ, σε σύνολο στεγαστικών δανείων ύψους 71 δισ. Ευρώ.

Ενδιαφέρον για τα εξοχικά λόγω της έκρηξης του τουρισμού

Μπορεί το μέτρο της χορήγησης άδειας παραμονής σε υπηκόους τρίτων χωρών για αγορά κατοικίας αξίας άνω των 250.000 ευρώ να μην έχει αποδώσει, μέχρι στιγμής, τα προσδοκώμενα αποτελέσματα, ωστόσο η αγορά των εξοχικών εμφανίζει καλύτερες επιδόσεις συγκριτικά με την υπόλοιπη κτηματαγορά.

Ειδικότερα, σύμφωνα με πρόσφατη έκθεση της Eurobank Property Services, η ζήτηση για εξοχικές κατοικίες από ξένους έχει αυξηθεί. Το 2013 η εισροή ξένων κεφαλαίων για την αγορά εξοχικών κατοικιών διαμορφώθηκε στα 168 εκατ. ευρώ, από 113 εκατ. ευρώ το 2012.

Βέβαια, ακόμη υπάρχει μεγάλο περιθώριο βελτίωσης, με δεδομένο ότι σε απόλυτους αριθμούς μεταβιβάστηκαν σε ξένους λιγότερες από χίλιες κατοικίες, ενώ η μεταβολή, συγκριτικά με πέρυσι, είναι μόλις 55 εκατ. Σε κάθε περίπτωση, όπως αναφέρουν κτηματομεσίτες, το ενδιαφέρον φαίνεται να έχει επιστρέψει κατά βάση από Γερμανούς, Βρετανούς, Ρώσους και Άραβες, που αναζητούν ευκαιρίες κυρίως στα νησιά του Αιγαίου, την Κρήτη, τη Ρόδο και τη Χαλκιδική. Άλλωστε, οι τιμές είναι εξαιρετικά ελκυστικές, έχοντας υποχωρήσει κατά 70% σε σχέση με το 2008.

Ενδεικτικά, σύμφωνα με το μεσιτικό δίκτυο E-Real Estates, οι τιμές κυμαίνονται από 1.050 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (τ.μ.) στην Αρτέμιδα και φτάνουν μέχρι τα 2.600 ευρώ ανά τ.μ. στη Ραφήνα.

Στην Πελοπόννησο το εύρος είναι 700-800 ευρώ, ανάλογα την περιοχή, ενώ στα εκτός σχεδίου οικόπεδα οι τιμές ξεκινούν από 3.000 ευρώ ανά στρέμμα.

Στην Κρήτη η τιμή πώλησης εξοχικής κατοικίας ανά τ.μ. κυμαίνεται από 1.200 έως 1.400 ευρώ, ενώ στα νησιά του Αιγαίου ξεκινά από 1.200 ευρώ και αγγίζει τα 4.500 ευρώ (Υδρα – Μύκονος).

Ωστόσο, το χάσμα παραμένει αγεφύρωτο, όσον αφορά το ύψος των deals που πραγματοποιήθηκαν στα εξοχικά από ξένους στην Ελλάδα, συγκριτικά με άλλες χώρες. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, «οι εισροές αυτές, σε συνδυασμό με την επιστροφή των καταθέσεων των εγχώριων κατοίκων, μπορεί να συμβάλουν στη σταθεροποίηση των τιμών και στην ανάκαμψη των συναλλαγών και των επενδύσεων στα πολύ χαμηλά επίπεδα τους το 2014», όπως επισημαίνεται στο πρόσφατο εβδομαδιαίο δελτίο της Alpha Bank.

* Αναδημοσίευση από την εφημερίδα "Κεφάλαιο" της 23ης Αυγούστου